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恩施州住房公积金贷款业务操作规程

发布时间:2019-09-02 09:11 编辑:州公积金中心

恩施州公积金管发〔2019〕2号

关于印发《恩施州住房公积金贷款业务

操作规程》的通知

 

恩施州住房公积金中心:

《恩施州住房公积金贷款业务操作规程》已经恩施州住房公积金管理委员会六届三次全体会议审议通过,现予印发,请遵照执行。

恩施州住房公积金管理委员会   

2019年8月26日    

恩施州住房公积金贷款业务操作规程

 

 

第一章  总则

    

    第一条  为加强个人住房公积金贷款管理,实现业务操作的标准化、规范化和科学化,根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)、《个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号)、《住房公积金个人住房贷款业务规范》(国家标准GB/T51267-2017)、《湖北省个人住房公积金贷款管理办法》(鄂建[2005]57号)、《恩施土家族苗族自治州住房公积金个人贷款管理办法》(恩施州公积金管发[2017]3号)等有关规章制度,制定本操作规程。

    第二条  本规程所称住房公积金贷款是恩施州住房公积金中心(以下简称“公积金中心”)以缴存职工缴存的住房公积金为资金来源,向恩施州内住房公积金缴存职工家庭发放的专项用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性个人住房贷款。

 

第二章  贷款对象、贷款条件、共同借款人

    

    第三条  贷款对象

贷款申请前6个月,按时、足额缴存住房公积金且账户处于正常缴存状态(即未断缴、停缴封存或冻结)的职工,夫妻双方在恩施州境内或户籍地(地市一级)共同购买、建造、翻建、大修自住住房时,可申请住房公积金贷款。

自2019年9月1日,按照“认贷不认房”的原则执行二套房政策,凡在州内使用过个人住房公积金贷款(含异地贷款、装修贷款、代际互助贷款等所有贷款)的借款人(含配偶),认定为一套房,再申请个人住房公积金贷款时,按照二套房政策执行。三套房贷款申请不予受理。

    第四条  贷款条件及共同借款人的相关规定

(一)借款人(含配偶、共同借款人)贷款条件

1.具有完全民事行为能力;

2.具有稳定的收入,有偿还贷款本息的能力;

3.信用良好,无达到拒贷条件的不良信用记录;

4.住房消费的首套房首付款已超过总价款的20%以上,二套房首付款已超过总价款的30%以上;

5.同意按照公积金中心认可的担保方式提供担保;

6.无未还清住房公积金贷款本息和住房公积金贷款担保;

7.法律、法规规定的其他条件。

(二)共同借款人的范围及规定

1.借款人(含配偶)的父母或子女:关系认定以户口簿或相关资料为准;

2.共同购房人:非夫妻关系的多方共同出资购买同一套住房,其中一人申请住房公积金按揭贷款,其他所有的共同购房人无论是否缴存住房公积金,均应作为共同借款人。

每笔贷款的共同借款人婚姻状况为已婚的,配偶也必须同时作为共同借款人。共同借款人,对整笔借款负责。若共同借款人账户状态正常的,可合并计算可贷额度。

(三)异地贷款及异地贷款借款人(含配偶)的条件

1.暂先开展武陵山龙山来凤经济协作示范区住房公积金异地贷款试点,湘西州龙山县住房公积金缴存职工在来凤县购买公积金中心准入的按揭合作楼盘住房的,可以向来凤县办事处申请办理异地贷款。

2.异地贷款借款人(含配偶、共同借款人)应符合本条第(一)款的规定,同时满足以下两个条件:

(1)同意采用按揭的担保方式担保,所购住房必须为公积金中心已准入的按揭合作楼盘住房;

(2)无住房公积金贷款记录,或仅有一次住房公积金贷款记录且贷款已还清。

 

第三章  贷款额度、期限、担保、利率

    

    第五条  最高贷款额度

主借款人夫妻双方均为州内正常缴存住房公积金6个月以上的职工,最高贷款额度为50万元;主借款人夫妻双方仅有一方(含单身职工)为州内正常缴存住房公积金6个月以上的职工,最高贷款额度为40万元。异地贷款的最高贷款额度为40万。

    第六条  具体可贷额度

按照购买、建造、翻建、大修住房价格,根据借款人(含配偶、共同借款人)还款能力、信用情况、所提供的担保物价值、公积金月缴存额及余额等综合确定。

    第七条  可贷额度确定公式

(一)纯质押贷款

具体可贷款额度由以下四个公式取最小值:

1.贷款金额=购建住房总额—首付金额。二手房交易若存在购房合同价、契税计税价、增值税发票计税价、产权证注明的取得价等不同总价的,取最小值认定购建住房总额;

2.贷款金额=购建住房总额×80%—该购建住房行为已提取住房公积金总额;

3.按住房公积金账户余额计算:贷款金额=借款人(含配偶、共同借款人)住房公积金账户余额之和×10倍。质押担保人的住房公积金账户余额不应计算在以上公式之内;

4.按担保能力计算:贷款金额=借款人(含配偶、共同借款人)及担保人质押的住房公积金余额之和。

同时,申请贷款的首月还款本息合计不得大于家庭月收入的50%。家庭月收入按照借款人(含配偶、共同借款人)住房公积金月缴存基数减去借款人(含配偶、共同借款人)同期银行负债月还款额计算。月缴存基数只计算住房公积金账户状态正常的缴存职工。同期银行月负债以征信报告显示为准,按月还本付息的贷款,以本月应还款额计算月负债;按月还本付息以外的其它贷款,以贷款的剩余未还本金除以剩余月份数计算月负债。

   (二)房屋抵押贷款

具体可贷款额度由以下四个公式取最小值:

1.贷款金额=购建住房总额—首付金额,指标解释同前;

2.贷款金额=购建住房总额×80%—该购建住房行为已提取住房公积金总额;

3.按住房公积金账户余额计算:贷款金额=借款人(含配偶、共同借款人)住房公积金账户余额之和×10倍,指标解释同前;

4.按担保能力计算:贷款金额=质押住房公积金余额+抵押房产价值×70%;

以所购二手房抵押的,应以评估公司的评估价值和该购建住房总额的低值作为抵押房产价值。以其他房产抵押,抵押房产使用超过五年的,抵押房产价值以评估公司的评估价值为准;抵押房产为五年(按一手房购房合同签订日期和合同约定的交房日期就近计算)内商品房的,可以不重新评估,抵押房产价值以该房产的原一手购房合同总价为准。

同时,申请贷款的首月还款本息合计不得大于家庭月收入的50%。指标解释同前。

(三) 期房按揭贷款

具体可贷款额度由以下三个公式取最小值:

1.贷款金额=购房合同总额—首付金额;

2.贷款金额=购房合同总额×80%—该购房行为已提取住房公积金总额;

3.按住房公积金账户余额计算:贷款金额=借款人(含配偶、共同借款人)住房公积金账户余额之和×10倍,指标解释同前。

同时,申请贷款的首月还款本息合计不得大于家庭月收入的50%。指标解释同前。

    第八条  贷款期限  

贷款期限1年(含)以上,不得超过30年,且贷款到期日不超过主借款人法定退休时间后5年。按照相关规定,延迟退休的缴存职工提供职称证书、职务任免文件等相关资料认定退休时间。

    第九条  贷款担保

借款人申请住房公积金个人贷款可选择以下担保方式:

(一)质押担保。以借款人(含配偶、共同借款人)、其他担保人在公积金中心缴存的住房公积金账户余额作足额担保并办理质押登记。一个缴存职工只能给一个借款人担保,不能多头担保。

(二)房屋抵押担保。以借款人(含配偶、共同借款人、质押担保人、个人担保人)在公积金中心缴存的住房公积金账户余额质押和州内证件齐全的现房抵押作足额担保。

用作抵押的房屋已使用年限不得超过30年。贷款的借款期限(即土地使用权抵押期限)应不超过土地的剩余使用年限(即土地使用期限减去已使用期限的剩余期限),同时抵押物已使用年限加贷款申请期限不得超过40年。抵押房产建成时间以产权证为准,若抵押房产产权证上没有注明该房屋建成时间(或竣工时间)的,以一手房购房合同中的交房时间或评估公司出具的评估报告上载明的建成时间为准,二者不相符的情况下,以一手房购房合同为准。

房屋抵押担保必须办理房屋抵押登记。证件不齐全的房产不得作为抵押物,州内异地房产可以作为抵押物。一套房产只能给一笔贷款抵押,不能部分抵押或多头抵押。一笔贷款最多只能用一套房产抵押,不得用多套房产抵押。不受理未成年人的房产抵押。

(三)房屋抵押、阶段性连带责任保证担保(即期房按揭)。以借款人(含配偶、共同借款人、质押担保人、个人担保人)在公积金中心缴存的住房公积金账户余额质押、借款人所购期房抵押和保证人(开发企业)提供阶段性连带责任保证作足额担保。保证人应当按照贷款总额的5%缴纳保证金;用作抵押的期房应当在规定的时间内办理预告抵押登记,该房屋竣工验收合格后,应及时将预告抵押登记转为正式抵押登记。

    第十条  贷款利率

贷款利率执行中国人民银行公布的利率标准。贷款期限内若遇国家利率政策调整则按规定作相应调整。二套房的贷款利率在基准利率的基础上上调10%。

贷款期限为1年的,实行合同利率,遇利率调整不分段计息;贷款期限在1年以上的,遇利率调整时,于次年1月1日起开始按相应利率档次执行新的利率标准。

第四章  操作流程、办理时限

    

    第十一条  贷款操作流程:受理申请→签订合同→贷款审核→贷款审批→贷款担保落实→拨付资金。

    第十二条  异地贷款操作流程:在缴存地开具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》→贷款中心受理申请→向缴存地中心核实职工缴存贷款信息和经办联系人信息的真实性→签订合同→贷款审核→贷款审批→填写回执,反馈审核结果给缴存地住房公积金管理部门→贷款担保落实→拨付资金。

    第十三条  贷款办理时限:住房公积金个人住房贷款业务办理过程中,对于符合政策、资料齐全的贷款申请,应自受理之日起10个工作日内作出是否准予贷款的决定,遇特殊情况,按《恩施州行政执法条例》延长时限;对于具备贷款发放条件的,应在5个工作日内完成贷款发放。

   第五章  期房按揭项目准入

    

第十四条  申请住房公积金按揭贷款准入的房地产开发企业须具备以下基本条件

(一)经工商行政管理机关核准登记的企业法人;

(二)有固定经营场所,经营管理规范,制度健全;

(三)能为借款人提供阶段性连带责任保证担保且具备较强的担保能力;

(四)信誉良好,无禁入的不良信用记录;

(五)企业法定代表人无禁入的不良信用记录;

(六)原则上具有四级以上(含)房地产开发资质;

(七)同意接受住建、银行等部门对贷款资金的监管。

第十五条  申请住房公积金按揭贷款准入的按揭项目须具备以下基本条件

(一)项目开发企业符合准入条件;

(二)项目开发企业股东会同意为借款人提供阶段性连带责任保证担保且与公司章程不冲突,同时具有较强的担保能力;

(三)项目已取得立项批文及通过可行性研究;

(四)项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》且用地性质为国有出让;

(五)项目已取得商品房销(预)售许可证;

(六)项目土地、在建工程未办理贷款抵押登记或已办理贷款抵押登记但贷款银行(抵押权人)同意按房产登记管理部门的相关规定出具书面承诺,同意其抵押范围内的在建房屋预售,并放弃相应的抵押权;

(七)设计为10层及以下的新建商品房项目必须主体封顶;设计为10层以上的新建商品房项目必须达到50%(最低不少于10层);

(八)项目建设资金来源明确,到位情况好;

(九)项目地理位置、市政设施配套及交通条件等情况良好;

(十)开发企业已在公积金中心合作银行开设住房公积金按揭贷款保证金专户,并足额存放保证金。

    第十六条  申请合作应提供的基本资料

(一)开发企业首次申请备案登记时需提供以下表格和资料:

1.营业执照;

2.房地产开发企业资质等级证书;

3.法定代表人身份证复印件;

4.公司章程和股东会同意申请准入合作的《股东会决议》;

5.填报《恩施州住房公积金中心按揭合作开发企业备案登记表》(加盖公章)。

开发企业备案登记后,今后其开发的所有楼盘项目申请准入时均不需要重复提供相关资料。上述信息发生变化后,开发企业需进行变更登记。

(二)楼盘项目准入时需提供以下资料和表格

1.国有土地使用证及附件(宗地图);

2.建设用地规划许可证及附件(用地红线图、审批单);

3.建设工程规划许可证及附件(建筑红线图、审批单、建筑方案审查意见单);

4.建筑工程施工许可证;

5.商品房销(预)售许可证;

6.商品房预售款专用账户监管协议书(原则上要求提供的预售资金监管账户与预售许可证一致);

7.土地出让合同及土地出让金缴交凭证;

8.项目土地及在建工程已抵押贷款的,需由抵押权人出具《抵押项目具结书》及他项权证复印件并加盖抵押权人公章;

9.法定代表人个人信用报告和企业信用报告(有效期1个月);

10.填报《恩施州住房公积金中心按揭项目准入申请审批表》(加盖公章);

11.准入楼栋工程形象进度照片及现场调查照片。

    第十七条  按揭项目调查

办事处(含营业部,下同)负责对申请企业及项目进行调查,调查均须实行双人调查制度,调查人对调查资料的真实性负责。调查人要通过查询全国法院被执行人信息网、中国执行信息公开网、国家企业信用信息公示系统、信用中国、裁判文书网等网站以及查阅信用报告、实地考察等方式对合作企业和按揭项目进行调查。调查人主要调查以下内容:

(一)申请企业提供的资料是否完整、真实、有效;

(二)申请企业的组织形式、注册资本、经营范围、资质等级、信用等级、法定代表人素质、开发业绩等其它基本情况;

(三)开发项目的“五证”是否齐全,项目土地使用性质是否为国有出让,预售资金监管账户是否开立;

(四)土地、房屋权证是否真实、合法,土地出让金是否全部缴交;

(五)土地抵押及在建工程抵押情况,是否办理过其他贷款的抵押登记,《抵押项目具结书》内容是否完整,同时向抵押权人核实具结书的真实性;

(六)申请企业是否承诺存入规定比例的保证金;

(七)实地了解项目工程进度是否达到要求;

(八)审核企业及法定代表人的信用状况是否良好,有无不良信用记录(审核标准同第二十七条),有无金融诈骗、逃废或恶意拖欠债务等行为,有无被列为被执行人或失信被执行人的记录,有无骗贷记录及其他失信行为。

    第十八条  申请企业及按揭项目存在以下情形之一的,不予准入

(一)申请企业组织或协助他人制造“假按揭”贷款;

(二)申请企业存在金融欺诈、商业(合同)欺诈或涉及重大案件;

(三)申请企业未通过年审;

(四)申请按揭项目建筑工程质量不合格;

(五)因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素可能烂尾的项目;

(六)不能提供合法“四证”的项目;

(七)存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目;

(八)未经主管部门预售许可,不具备合法销售条件的项目;

(九)开发企业或其法定代表人、控股股东有较严重的不良信用记录, 涉及违规违纪行为、相关行政处罚、重大纠纷案件、重大法律诉讼或违法犯罪行为的;

(十)提供不真实或虚假的资料;

(十一)可能导致项目存在风险的其他情形。

第十九条  调查完成后,调查人要在《恩施州住房公积金按揭项目准入申请审批表》上签署意见,交办事处主任签字盖章后,将相关资料报贷款管理科审查。

    第二十条  按揭项目准入审核。申请企业和按揭项目的审核工作由贷款管理科负责,对资料的完整性和合规性负审查责任。审查人在《恩施州住房公积金按揭项目准入申请审批表》上签署审查意见。审查同意的,将相关材料交中心领导审批。

    第二十一条  按揭项目准入审批。申请企业和按揭项目的审批工作由中心领导负责。

    第二十二条  开立保证金专户和签订合作协议

(一)开立保证金专户

开发企业、公积金中心、银行三方签订《房地产开发企业住房公积金按揭贷款保证金管理协议书》,设立保证金专户。专户管理按照《恩施州住房公积金按揭贷款保证金管理办法》执行。

(二)签订合作协议

保证金专户开设后,经审批同意的按揭项目,公积金中心与开发企业签订《按揭贷款业务合作协议》。

    第二十三条  对合作企业和项目的日常监管工作由各办事处和贷款管理科负责。

办事处的具体监管内容包括:

(一)合作企业在经营资质、信用、资金财务状况和管理状况等方面是否有异常变动;

(二)企业及其法定代表人、控股股东是否存在严重的不良信用记录,是否涉及违规违纪行为、相关行政处罚、重大纠纷案件、重大法律诉讼或违法犯罪行为;

(三)相关证件是否被撤销;

(四)楼盘项目的工程进度,是否存在烂尾风险;

(五)合作企业所推荐个人贷款的贷款户数、金额和逾期情况,房屋权属证书办理情况;

(六)楼盘项目、合作企业及其法定代表人、控股股东的其他异常情况。

贷款管理科的具体监测内容包括:保证金存入情况、保证金专户的异常情况等。

    第二十四条  重大事项报告及处置。各办事处一旦发现合作企业出现第二十三条所列情形可能导致风险的,要及时向中心书面报告。中心在认真评估楼盘项目风险的基础上,采取降低风险的具体措施或停止合作。

 

第六章  贷款受理

第二十五条  咨询。办事处在受理缴存职工贷款咨询时,工作人员务必一次性告知客户办理的业务所需资料及注意事项。

符合贷款条件的借款人可向办事处提出贷款申请,提交相应的资料。

    第二十六条  收件。借款人办理住房公积金贷款应提供下列资料原件。除需留存原件的,其他原件审核扫描后退回。

(一)共性资料

1.借款人(含配偶、共同借款人)的有效身份证件(居民身份证或军官证)、户口簿;

2.借款人(含共同借款人)的婚姻状况资料(已婚的,提供结婚证;离异、丧偶后未再婚的,提供离婚证等相关材料,并面签《借款申请人单身承诺书》;未婚的,面签《借款申请人单身承诺书》)。如果结婚证上个别信息书写错误,借款人与配偶户口登记在一起且相关信息无误,可以佐证夫妻关系属实的,不要求缴存职工补办结婚证。若借款人与配偶户口没有登记在一起或相关信息不准确,无法佐证夫妻关系的,应要求其补办结婚证;

3.个人信用报告。提供最近一个月内打印的借款人(含配偶、共同借款人)的信用报告(留存原件);

4.主借款人本人用于还贷的储蓄卡(账户必须为公积金中心合作的委贷银行开立的一类银行账户);

5.有共同借款人的,若与借款人或其配偶在同一个户口簿上,提供户口簿;没在一个户口簿上,须提供相关佐证资料;

6.属州外缴存异地贷款的,还需提供缴存地住房公积金管理机构出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》及近一年的住房公积金缴存使用明细(加盖公章或业务专用章,2个月内有效,留存原件)。

(二)购建房屋相关资料(按选择的贷款种类提供相应资料)

1.购买自住住房:已婚的借款人因购房办理住房公积金贷款的,购房人必须包含夫妻双方。

(1)购买一手房:一年以内的经住建部门登记备案的《商品房买卖合同》(仅扫描含售房人、买受人、项目名称、房屋坐落、价格、付款方式、合同签订时间等关键信息的页面;办理按揭贷款的,需留存原件)、首付款税务发票;

(2)购买二手房:一年以内的契税完税凭证(契税免征的,提供免税资料)、增值税发票、房产买卖合同、过户后的产权证;

(3)购买经济适用房:一年以内的《经济适用房买卖合同》、首付款税务发票或财政部门监制的收款凭证;

购买一手房申请住房公积金现房抵押担保贷款或纯质押担保贷款的,还需提供《住房公积金贷款资金接收函》;购买二手房的,还需提供《住房公积金贷款资金拨付承诺书(适用购买二手房)》。

2.建造、翻建、大修自住住房:以下自然资源和规划、住建等部门的批准文件中,至少有一个行政审批时间在1年以内。

(1)国有土地上建造自住住房:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、房屋建造施工合同(附预算);

(2)国有土地上翻建自住住房:《不动产登记证》或《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、房屋建造施工合同(附预算);

(3)国有土地上大修自住住房:《不动产登记证》、相关部门的批准手续、1年以内的《危房鉴定报告书》、房屋大修施工合同(附预算);

(4)集体土地上建造、翻建、大修自住住房:土地、规划等职能主管部门的批准手续,房屋施工合同(附预算)。

建造、翻建、大修自住住房的,还需提供《住房公积金贷款资金拨付承诺书(适用建造、翻建、大修住房)》。

住房公积金贷款仅限于住房需求,上述资料中房屋用途必须明确为“住宅”,购房用途为“商业”、“商住”、“公寓”、“别墅”等其它用途的,不得受理。

各县市自然资源和规划、住建等部门对建造、翻建、大修住房的相关批准手续不尽相同,无法按照以上统一规定提供相关资料的,办事处可根据本地实际情况,在确定相关部门批准的前提下,认真调查核实申请人住房消费的真实性,填写《住房公积金贷款贷前调查表》。

(三)担保所需相关资料(按选择的担保方式提供相应资料):

1.质押担保

所有担保人夫妻双方的身份证件、户口簿和婚姻状况资料。

2.现房抵押担保

(1)抵押房屋所有权人及共有权人夫妻双方的身份证件、户口簿和婚姻状况资料(若产权证上注明为单独所有的,可不提供婚姻资料及配偶身份证、户口簿);

(2)抵押房屋的房产证、土地使用权证或不动产权证书;

(3)抵押物房屋评估报告或一手房购房合同。

3.个人担保和保证担保

(1)担保人夫妻双方的身份证件、户口簿、婚姻状况资料;

(2)担保人个人信用报告。

第二十七条  资料审查

受理人员对借款申请人提交的相关资料原件进行审查,应严格审查借款人资格、购建住房行为的真实性及贷款担保是否合法、有效、足额充分,重点审查信用状况。信用状况审核标准具体如下: 

(一)人民银行征信系统个人信用报告使用 

借款人、配偶及共同借款人任一方征信报告有以下情形之一的,不予贷款: 

1.贷款

(1)“信息概要”栏内贷款近5年内的逾期月份数达到6期以上(含6期)或最长逾期月数达到3期(含3期)以上;

(2)贷款当前有逾期未结清; 

(3)贷款存在担保人代还记录;

(4)贷款或担保贷款其五级分类为关注、次级、可疑或损失的; 

2.贷记卡

(5)“信息概要”栏内贷记卡近5年内的逾期月份数达到6期以上(含6期)或最长逾期月数达到3期(含3期)以上;

(6)贷记卡当前有逾期未结清; 

(7)贷记卡状态为冻结或呆账; 

3.准贷记卡

(8)“信息概要”栏内准贷记卡近5年内最长透支月数达到6期(含6期)以上;

4.征信记录显示的其他不良信用记录

(9)被法院列为失信被执行人;

(10)违约信息中有呆账记录;

(11)《个人信用报告》中认定的其他不良信用行为。

对贷记卡因年费造成逾期的记录,由银行出具情况说明并提供记载年费的银行交易记录,经核查属实可不计算在内。 

    (二)住房公积金业务管理系统个人信用状况认定使用

借款申请人、配偶及共同借款人任一方有以下情形之一的,不予贷款: 

1.贷款近5年内的逾期月份数累计达到6个月以上(含6个月)或连续达到3个月(含3个月)以上(逾期记录以新上线系统为准);

2.5年内有提供虚假材料骗提、骗贷等违规使用住房公积金行为,在限期内主动退回的;

3.5年内有法院强制执行住房公积金账户余额记录的;

4.5年内在公积金中心有住房公积金不良贷款处置记录的;

5.10年内在公积金中心有3次以上住房公积金不良贷款处置记录的;

6.10年内有提供虚假材料骗提、骗贷等违规使用住房公积金行为,通过其他途径追回的;

7.历史住房公积金贷款有其他重大逾期行为的; 

8.历史住房公积金贷款被公积金中心提起诉讼,或因其他诉讼,公积金中心作为抵押权人直接参与财产分配的。

因业务系统问题造成逾期的记录,经调查属实可不计算在内。

    (三)其他途径证实借款申请人、配偶及共同借款人任一方存在严重失信行为或其它情形可能导致贷款存在风险的,不予贷款。

(四)借款人、配偶及共同借款人的逾期记录分开计算。

第二十八条  受理意见

(一)对不符合贷款条件的,应退回申请并说明原因。

(二)符合贷款条件的,在系统中录入基本信息,扫描收取的要件资料。录入的基本信息必须与提供的资料信息一致,特别是购房地址、抵押物地址必须与购房合同和所有权证上的坐落地址一致,录入精确到房号;贷款资金划入账户和扣款账户的账号、户名及开户行都必须准确无误。打印《恩施州住房公积金个人住房贷款申请审批表》,提出贷款金额、期限、还款方式的建议。 

(三)对借款人提供的资料有疑义的,应进行贷前调查后予以答复。

 

第七章  贷前调查

    

    第二十九条  贷前调查

   (一)住房消费真实性调查。(1)对购房的,在认真审核购房相关资料的基础上,若对备案合同等资料有疑义的,调查人应通过向开发企业、房产等管理部门征询、调查或到房屋现场实地调查的方式,核实购房人购房行为真实与否;(2)对城镇规划区内或农村集体土地上建造、翻建、大修住房等需求,不能按照第二十六条的规定提供购建房屋相关资料的,调查人应认真调查核实住房消费真实与否,填写贷前调查表。

(二)对借款人及配偶个人信用的调查。对借款人的逾期记录或在金融机构存在的贷款信息不明了或有疑问需要进一步调查核实的,调查人应进行调查。

(三)对抵押房产进行现场查勘。对抵押房产相关资料或信息有疑义的,应对抵押房产进行现场查勘,主要调查抵押房产的位置、新旧程度、质量好坏、周边房屋销售价格、室内装修、户型等情况,判断其评估价值是否合理。对于抵押房产评估价值明显高估的,调查人应重新核定抵押房产价值。抵押房产在州内异地的,借款人所在办事处审核抵押房产是否符合担保条件,如果符合,可委托异地办事处协助贷前调查并办理抵押登记手续。现场查勘必须有两名或两名以上调查人,并留下影像资料。

调查工作完成后,应如实填写《住房公积金贷款贷前调查表》,对调查情况出具明确意见。核定符合贷款条件的,按程序办理。不符合贷款条件的,应退回申请并说明原因。

 

第八章  签订合同

    

    第三十条  签订合同。符合贷款条件的,通知借款人夫妻双方、共同借款人夫妻双方、各类担保人夫妻双方前来签订《个人住房公积金借款、担保合同》。相关当事人必须面签捺印,同时加捺骑缝手印。

合同签订具体流程为:工作人员从系统中选择、打印《个人住房公积金借款、担保合同》的特别签订条款,将特别签订条款粘贴到印刷合同文本中签字页之前,并给特别签订条款逐页加盖骑缝章,然后和相关当事人面签合同。

采用现房抵押的房产在州内异地的,贷款审批通过后,将相关手续寄至异地办事处,委托其办理抵押登记并领取《不动产登记证明》。在担保手续办妥后,才能发放贷款。

现房抵押贷款中用于抵押的产权证上只登记了夫妻其中一方姓名的,按以下两种情形处理:(1)产权证已明确该房屋产权归其单独所有的,只需提供产权人身份证和户口簿,只需房屋产权人签字,配偶不需签字;(2)产权证上未明确该房屋归其一人独有,产权人应提供相关资料,明确房屋产权归属,否则视为夫妻共同财产办理相关抵押手续。

借款人、共同借款人、抵押人、担保人及其它相关当事人夫妻双方必须到窗口面签相关表格、文书及合同。工作人员须在相关人员面签时拍照存档。可能存在不能到场的当事人要求委托他人代为办理的情形,办事处在借款人咨询贷款的时候应要求当事人提前到窗口面签《住房公积金个人贷款委托书》,确不能提前到窗口面签委托书的,可以通过公证委托。

相关人员将相关文书全部签订完毕,审核无误后,工作人员应将贷款申请的所有资料移交给贷款审核人。

 

第九章  贷款审核

    

    第三十一条  贷款审核

审核内容包括:复核贷款受理的内容;审查贷前调查资料。审核人对贷款资料有疑义的,需进一步核实。

审核人审查后应在《恩施州住房公积金个人住房贷款申请审批表》上提出贷与不贷、贷款金额及年限的明确建议并将所有资料移交给审批人。

 

第十章   贷款审批、贷款担保

    

    第三十二条  贷款审批

审批人应对审核结果进行确认并在《恩施州住房公积金个人住房贷款申请审批表》上签写审批意见。对确需提交研究的贷款,提交中心审批。

准予贷款的,审批人在审批表和相关合同中签字,将资料移送受理人办理相关贷款手续;有疑义的,将资料退回审核人,要求进一步调查核实;不准予贷款的,注明原因,退回贷款申请资料,由受理人告知借款人不予贷款的原因。

    第三十三条  贷款担保

    1. 质押手续办理。贷款审批通过后,质押账户业务受限。

    2. 抵押手续办理。借款人到不动产登记部门办理抵押登记手续。

3.抵押加阶段性连带责任保证(按揭担保)手续办理。以期房抵押的,借款人、开发企业到不动产登记部门办理商品房预告抵押登记手续。开发企业将按揭贷款保证金存入保证金专户,对贷款提供阶段性连带责任保证。待不动产正式登记办理完毕后,办事处应督促协助借款人、开发企业在3个月内申请办理房屋正式抵押登记,并及时办妥。

办事处工作人员领取《不动产登记证明》。

无论任何一种贷款担保形式,借款人(含配偶、共同借款人)的住房公积金账户内余额(含现有的住房公积金余额及未来所缴交金额)均作为质押担保,由公积金中心进行业务受限。

 

第十一章   贷款发放

    

    第三十四条  贷款发放

在核实合同签署、担保手续办妥且借款人住房公积金缴存账户正常的情况下,公积金中心将贷款资金拨付到合同约定的银行账户内。

贷款(含异地贷款)发放前,借款人的住房公积金缴存账户异常(封存或停缴)或公积金中心认为发放后可能存在其它贷款风险的,应暂停发放该笔贷款。待缴存账户正常或风险点消失后再发放贷款。账户长时间无法恢复正常或风险长时间存在的,公积金中心退回贷款申请。

公积金中心应将贷款资金全额拨付到售房单位(售房人)或者建房、修房承担方在银行开设的账户内,期房按揭贷款资金必须全额拨付到开发企业在银行开立的商品房预售资金监管账户内。

 

第十二章  贷后管理

    

    第三十五条  贷后管理工作职责

贷后管理人负责贷款发放后的管理,包括贷款偿还、贷款催收、抵押物管理、贷款档案管理、不良贷款管理与处置等。

    第三十六条  贷款偿还

(一)还款方式和方法

还款方式有月均等额本金、月均等额本息,借款人应按借款合同中约定的还款方式偿还贷款。

还款方法为委托扣款,即委托相关银行从借款人提供的银行还款账户中扣收还款。

(二)还款日。2018年11月1日之前发放的按月还款的贷款,还款日固定为每月25号;按年还款的贷款,还款日为贷款发放日对应的每年当月25日。2018年11月1日之后发放的贷款,还款日为贷款发放日的对日。

还款时,对冲公积金还贷和委托银行扣收还贷同时进行,足额扣款,非足额不扣。还款日扣款不成功的,3天后转逾期,开始计逾期期数和收取罚息。

(三)提前还款。借款人可在贷款发放1年后提前结清贷款本息或提前部分还款。提前还款的,相应调整每期还款金额。贷款利息只按实际占用时间计收,免收手续费。

    第三十七条  逾期贷款管理

办事处负责逾期贷款催收,建立逾期贷款催收台账,登记催收信息,系统自动记录不良信用记录,留存催收档案。

(一)对逾期1个月的贷款,系统通过短信向借款人进行催收。

(二)对连续逾期2个月的贷款,在短信、电话催收借款人无效的情况下,应同时催收借款人配偶、共同借款人、担保人。通过电话未取得联系的,应采用挂号或特快邮寄《逾期通知书》的方式进行催收。

(三)对连续逾期3个月或到期逾期的贷款,通过以上催收手段催收无效的情况下,须组织上门(或面谈)催收或公告催收,同时将借款人(含配偶、共同借款人)记入黑名单。

办事处需要发布逾期贷款催收公告的,需填写《恩施州住房公积金逾期贷款公告催收申报表》上报贷款管理科,经审核、审批后由信息法规科发布到公积金中心官网的逾期贷款公告催收专栏。

(四)对连续逾期4个月(含)以上或到期逾期的贷款,通过以上催收手段催收无效的情况下,应采用行政手段请其单位或相关部门协助催收,同时对抵押物进行实地调查,查明抵押物是否存在风险,并将贷款逾期情况和风险状况书面报告贷款管理科。贷款管理科通过寄送律师函或司法追索等方式催收。

(五)贷款未到期,但已逾期且存在贷款风险等其它不可控因素的,公积金中心可以依据合同约定宣布贷款提前到期,向借款人和担保人寄送《宣布贷款提前到期通知书》,同时进行公告催收。

(六)按以上程序催收后,办事处每年定期、集中清理催收无效的逾期贷款,对已到期逾期、未到期但已连续逾期3个月(含)以上或宣布贷款提前到期的贷款,可以依次强行划扣借款人、借款人配偶、共同借款人、共同借款人配偶的住房公积金账户余额偿还贷款,进行不良贷款处置。处置后,未偿清欠款的,在提前向担保人采用挂号或特快邮寄逾期通知书后,可以依据借款担保合同约定,划扣担保人的公积金余额偿还贷款。通过处置质押公积金仍不能偿清的,可以通过法律途径处置抵押物等方式进行处理。

强行划扣公积金余额进行不良贷款处置,应根据逾期率考核指标控制分析,适度进行,划扣时间原则上应为每年12月。

通过扣除借款人(含配偶、共同借款人)、担保人质押的住房公积金余额抵还逾期贷款本息的,应向借款人(含配偶、共同借款人)、担保人分别寄送划扣通知书,同时将借款人(含配偶、共同借款人)记入黑名单。

(七)对逾期时间虽不长但已经显现出风险信息的贷款,应作为催收重点,提前运用经济、行政、法律手段积极催收,确保贷款资金安全。

(八)异地贷款逾期的,办事处应联系借款人的缴存地住房公积金管理部门,要求其协助催收,将借款人(含配偶、共同借款人)的住房公积金强制扣划用于偿还逾期贷款。

(九)借款人逾期偿还贷款本息的,按照中国人民银行规定处以50%的罚息,并按有关规定纳入个人不良信用记录。

    第三十八条  对冲公积金还贷

对冲公积金还贷是指住房公积金贷款借款人(含配偶、共同借款人)提出划扣本人住房公积金存款归还其公积金贷款的申请,通过审批后,由公积金中心接受委托,还款日或贷款一次性结清时划扣其住房公积金存款直接归还住房公积金贷款。

(一)办理对象

对冲还贷办理对象为在公积金中心正常缴存住房公积金且住房公积金贷款尚未结清的借款人(含配偶、共同借款人)(以下简称“委托人”)。

(二)申请条件

还款日对冲还贷的申请条件:(1)委托人个人住房公积金账户处于“正常”状态;(2)符合公积金中心要求的其他条件。

一次性结清对冲还贷的申请条件:(1)偿还住房公积金贷款一年(含)以上;(2)申请对冲的公积金金额大于贷款剩余未还本息;(3)符合公积金中心要求的其他条件。

(三)保留金额

申请对冲还贷之日的住房公积金账户余额为保留金额。保留金额在一次性提前结清贷款抵扣时方可使用,一次性结清抵扣时保留金额为1元。

(四)委托人申请时应提交身份证,按还款日对冲还贷的填写《恩施州住房公积金中心对冲还贷申请审批表》,提前结清对冲还贷的填写《恩施州住房公积金中心提前结清对冲还贷申请审批表》。

经办人在办理按还款日对冲还贷业务时,应主动提醒申请人随时关注并查询自己的公积金缴存情况,当缴存额不足以偿还应还贷款本息的,应于还款日前将自有资金存入约定账户偿还剩余贷款本息。

(五)对冲还贷的生效和终止

还款日对冲还贷申请审核办结后立即生效。新办理的贷款,借款人(含配偶、共同借款人)可在贷款申请的同时申请对冲还贷,贷款发放后次月生效。

如出现下列情况,公积金中心终止对冲还贷:委托人申请终止;不宜继续使用对冲还贷的其他情形。

    第三十九条  贷款相关信息变更处理

(一)联系电话变更。借款人(含配偶、共同借款人)手机号码发生变化后,应及时持身份证到公积金中心提出变更申请。

(二)银行还款账号变更。借款人的银行还款账号发生变化的,应及时持身份证和还款银行卡到公积金中心提出变更申请,填写《银行扣款账号变更申请审批表》。未及时变更造成银行扣划还款不成功导致逾期的,由借款人自行承担。

(三)借款人婚姻状况变更。借款人婚姻状况发生变化(仅限未婚变已婚)的,借款人夫妻双方可携带身份证、结婚证等相关资料到公积金中心申请增加借款人配偶信息,填写《借款人婚姻状况变更申请表》,办事处应严格审核相关资料后再办理相关手续。借款人已婚变未婚的,从防控贷款风险的角度出发,依据相关法律法规,原则上不得减少借款人,不得变更贷款信息。

    第四十条  按揭贷款抵押登记

开发企业提供可以办理正式抵押登记的清单,办事处收到清单后及时核对,并清理该楼盘项目所有期房按揭贷款,检查是否有遗漏,无误后,填写《办理正式抵押登记的申请书》、《办理正式抵押登记的授权委托书》和《恩施州住房公积金中心注销预抵押并办理正式抵押登记清单》。办事处应指定专人携带预抵押登记证书到不动产登记中心办理注销预告抵押登记,并履行好不动产登记证书的交接手续。

按揭项目为州内异地的,贷款地办事处可以委托项目所在地办事处协助办理。

办事处应关注所辖范围内准入的各楼盘项目的相关情况,特别是楼盘项目的产权证办理完毕后,应督促协助借款人、开发企业迅速申请办理房屋正式抵押登记,并及时办妥。

    第四十一条  解除担保

(一)撤销抵押

贷款全部结清后,借款人才能申请撤销抵押。借款人须携带身份证填写《解除房产抵押担保申请审批登记表》提出书面申请,按程序审批后,退还《房屋他项权证》、《土地他项权证》或《不动产登记证明》。

(二)撤销住房公积金质押

贷款担保方式为纯质押,需解除质押担保人的,若解除后,剩余公积金质押总额(账户余额与担保金额取最小值)大于等于贷款剩余未还本金,经其他担保人同意,借款人可提出申请解除该担保人质押担保。

贷款担保方式为质押加住房抵押贷款的,需解除质押担保人的,须同时满足以下三个条件:(1)解除后,剩余公积金质押总额加抵押房屋的权利价值(评估价值×70%)大于等于贷款剩余未还本金;(2)最低质押比例达到10%;(3)经其他担保人同意。

其他担保人有州内异地的,借款人所在办事处审核解除担保的条件,如果符合,异地担保人可以到异地办事处面签《提前解除贷款担保同意书》(附担保人相关资料)并寄至借款人所在办事处。异地担保人也可到借款人所在办事处进行解除担保的审查。

借款人(含配偶、共同借款人)的住房公积金质押担保不得提前解除。

办事处认为借款人存在长期逾期等信用问题或其它因素可能导致贷款出现风险的,可不同意借款人在贷款结清前提前解除质押担保。

(三)退还开发企业按揭保证金。开发企业在贷款担保期间借款人贷款全部还清或办妥载明抵押权的《不动产登记证明》后,可申请解付保证金。开发企业填写《房地产开发企业住房公积金按揭贷款保证金退还申请审批表》,经办事处核对受理、贷款管理科审核、中心领导审批签字后,出具《房地产开发企业住房公积金按揭贷款保证金退还通知书》交银行办理保证金解付手续。

借款人没有按借款合同要求履行偿还贷款时,公积金中心可以依据协议约定,从保证金专户中划转保证金偿还该借款人逾期贷款本息或全部贷款本息。开发企业所担保的贷款出现逾期的,经公积金中心认定后,公积金中心向银行出具《划转保证金清偿住房公积金按揭贷款通知书》,办理划转保证金手续。划转保证金清偿逾期贷款或被法院执行的,开发企业应在2个工作日内及时补充等额资金到专户中,否则,不再受理保证金解付申请和新项目准入申请,暂停准入合作。

 

第十三章 其他

    第四十二条  州内缴存职工异地贷款管理

州内缴存职工到州外申请住房公积金贷款的,本人携带身份证向缴存地办事处提出申请,办事处根据职工申请,核实职工缴存和贷款情况,对未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的缴存职工,由办事处打印《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

收到准予贷款回执的,办事处应对职工进行异地贷款标识,录入异地贷款信息,同时建立职工的异地贷款明细台账,及时录入贷款地住房公积金管理机构反馈的还款情况。异地贷款偿清前,该职工不得再申请住房公积金贷款。异地贷款出现逾期时,办事处应配合贷款地住房公积金管理机构开展贷款催收等工作。

收到贷款地住房公积金管理机构不予贷款的证明回执、异地贷款结清证明或完整退回的缴存使用证明后,该职工可以再申请住房公积金贷款。

    第四十三条  评估机构管理

评估机构应在公积金中心备案,住房公积金个人贷款客户须在备案名单内自主选择评估机构。

办事处负责接受评估公司的备案申请,审查申请备案评估机构的资质条件,将符合备案条件的评估机构上报公积金中心备案。

房地产评估机构申请备案的,必须同时满足以下条件:(一)经工商行政管理机关核准登记具有法人资格的企业;(二)有固定的营业场所;(三)经营管理规范、有健全的内部管理制度;(四)取得房地产估价机构资质等级;(五)企业法定代表人、控股股东和总经理无不良信用记录;(六)履行对公积金中心的各项承诺。

申请备案时应提供以下资料:营业执照、企业信用报告、法人代表身份证、法人代表征信报告、房地产估价机构资质证书、房地产估价人员资格证书、《恩施州住房公积金中心房地产评估机构备案申请表》、经办人身份证及其他相关资料。

备案申请通过后,签署合作协议,并将相关信息录入系统,系统可通过对房地产中介机构资质有效期和估价师资质证有效期对其进行控制。

办事处应严格审查评估机构出具的评估报告,重点审查以下内容:(1)是否加盖评估机构公章,是否有至少两名持有合法有效执业资格证书的专职估价师签字;(2)是否附有估价师在估价对象现场的照片,现场照片是否拍到小区大门、楼栋号、单元号、门牌号等关键信息,现场照片是否包含1张楼栋外观、1张房屋所有权人站在入户门口与房屋的合影、4张室内;(3)评估价值是否明显偏高,是否有协助抵押人套取贷款的嫌疑。对不符合要求的评估报告,要退回;情节严重的,要上报贷款管理科进行处理。

评估机构的营业执照、资质证书等相关信息发生变更,专职估价师发生增减变动,或专职估价师个人相关信息发生变动的,应及时向公积金中心提出信息变更申请。

 

第十四章   附 则

    

    第四十四条  本操作规程由恩施州住房公积金中心负责解释和补充。

第四十五条  本操作规程自2019年9月1日起开始实行,原规定《恩施州住房公积金管理中心住房公积金贷款操作规程(暂行)》失效。

责任编辑:州公积金中心